아파트 분양에 필요한 금액

청약을 통해 분양 당첨을 준비하는데 도움이 될 수 있도록 준비해봤다.

쉽게 설명하기 위해 분양가가 5억인 경우를 기준으로 설명한다.

1. 계약금

기본적으로 10%가 준비되어야 한다. 현재 우리가 기준으로 잡는 분양가는 5억이기 때문에 5000만원이 준비되어야 한다. 그러나 15%, 20%인 경우도 있으니 10% ~ 20%가 있어야 한다. 따라서 만약 20%인 경우라면 1억원이 필요하다.

계약금은 미리 준비가 돼야 하는데, 왜냐하면 당첨자 발표부터 계약기간까지 1달정도밖에 시간이 없기 때문이다.

2. 중도금

집단대출로 이루어지는 중도금 대출은 보통 전체 분양가의 60%정도 차지하며 약 40%정도 대출이 가능하다. 이자는 보통 2% 중반대가 가능하다.

분양가 5억원 기준으로 중도금은 약 3억원이며, 40% 대출 (중도금 대출)을 받는다면 2억원을 대출받을 수 있다. 따라서 1억원은 본인이 준비해야 한다. 공식적으로는 다른 대출을 받을 수 없다.

서민실수요자의 경우엔 50%까지 대출이 가능하다. 서민실수요자의 조건은 아래와 같다.
1) 80제곱미터이하, 2) 분양가 6억 이하, 3) 부부연소득 7천만원 이하

그리고 분양가 9억원 초과는 중도금 대출이 전혀 안된다.

대출은 총 6회차 중 본인이 원하는 회차에 대출을 받을 수 있다.

3. 잔금

아파트 키를 받으려면 중도금과 잔금을 치뤄야한다. 중도금은 잔금 치를 시 갚아야하는데, 이때 실제 주택담보대출을 받게 되는데, 투기과열지역의 경우 최대 40%까지 가능한데 이 기준은 현 시세 기준으로 40%이기 때문에, 분양가가 5억이였어도, 실제 잔금을 치를 시점엔 더 올라있을 것이다. 만약 감정가가 10억이라고 가정했을 때, 우선 9억의 40%인 36000만원과 나머지 1억의 20%인 2000만원의 합인 총 38000만원이 대출 가능하다. 따라서 최종적으로 분양가 50000만원에서 실제 내가 필요한 금액은 12000만원이 필요 한 것이다.

참고로 기존에 받은 중도금 대출을 주택담보대출로 전환이 가능하다. 이렇게 되면 주택담보대출로 중도금 대출을 갚는 방식이다.

4. 기타

추가적으로 다음 비용들이 필요하다.

• 취등록세
• 등기비
• 인테리어
• 이사
• 옵션

취등록세

취등록세는 아래와 같다. 우리의 경우 6억이하에 85제곱미터 이하이기 때문에 1.1%인 550만원이 필요하다.

이사

이사 비용은 대충 200만원으로 잡는다.

5. 전세 전환

만약 내가 자금을 조달하기 어려운 경우 전세를 줘서 전세 자금으로 잔금을 치를 수 있다.

6. 용어

Debit To Income (DTI)

부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 정하는 제도

만약 투기 지역에서 5억원 짜리 주택의 경우, 원칙적으론 40%인 2억만큼만 대출이 가능하지만 만약 소득이 낮다면 주택담보 대출을 받지 못할 수도 있다.

자금조달계획서

주택을 취득할 때 자금조달계획서를 제출해야 하는 지역이 확대된다. 조정대상지역에서 3억원 이상을 비롯해 비(非)조정대상지역이라도 6억원 이상의 집을 사는 경우까지 포함됐다.

청약 당첨의 경우는 입주 시점에 제출 해야하기 때문에 중도금 대출, 주담대를 받을 때 “미제출사유서”를 활용한다.

Reference

1. https://www.youtube.com/watch?v=llCcpMvXubo&list=WL&index=1
2. 자금조달계획서 작성: https://www.youtube.com/watch?v=jN88SFnEnJI